Por: José Luis Arenas López
En México existen 2 mil 469 municipios extendidos en todo el territorio nacional dentro de 31 Entidades Federativas y la Ciudad de México.
La historia enmarca que la fundación del primer municipio en México fue el 22 de abril de 1519, fecha en la que se instaló la Villa Rica de la Vera Cruz, siendo la primera organización política y jurídica en México y de todo el continente americano. En la primera Constitución mexicana, conocida como la Constitución de Cádiz de 1824, se aprobó el Acta Constitutiva de la Federación, donde se establece la división del país en 19 estados, 4 territorios y una capital. Sin embargo, no es reconocida aún la figura del municipio como un nivel de gobierno. Esto se logró hasta la Constitución de 1836, donde, además, se autorizó que la elección de sus representantes fuera a través del voto popular. Fue en la Constitución de 1857 donde se transformó al país en una república democrática, representativa, popular y federal. En esta Constitución se deben destacar dos artículos fundamentales: el 31 y el 72. El Art. 31 establece la obligación de todo mexicano para contribuir con el gasto público y el 72, que permite la elección de sus representantes municipales y judiciales a través del voto.
Como consecuencia de las Leyes de Reforma y con la recién presentada Constitución Política de 1857, se crea el Municipio libre sustentado en el Art. 115. C., misma que se ratificó en 1914, la cual permitió moralizar la administración pública y promover el progreso material del municipio; y que también se suscribió en la Constitución de 1917.
En la actualidad y como ya se mencionó, el marco jurídico del municipio se encuentra identificado en el Art. 115 C., donde le reconoce y brinda personalidad jurídica a los municipios. Además, les permite la administración libre de su Hacienda, por lo que los municipios podrán tener ingresos con el cobro de algunos derechos y egresos, según sean las necesidades de la demarcación. Finalmente, en 2001, en el Estado de Veracruz, se suscribe la Ley Orgánica del Municipio Libre, misma que en su Art. 35 f. II establece que el Municipio podrá: “Recaudar y administrar en forma directa y libre los recursos que integren la Hacienda Municipal”. En el mismo artículo, f. VIII, se establece: “Determinar y cobrar las contribuciones que las leyes del Estado establezcan a su favor, las cuales no podrán establecer exenciones ni subsidios a favor de persona o institución alguna (sic…)”.
El impuesto predial es una aportación económica con carácter de obligatorio para todo aquel ciudadano propietario de una bien inmueble, ya sea desde un terreno hasta un edificio. Este se paga de forma anualizada en las oficinas específicas de cada municipio, a diferencia de la CDMX, que se paga de manera bimestral y es un impuesto centralizado, ya que solo la Secretaría de Administración y Finanzas es quien puede hacer el cobro en toda la ciudad del impuesto predial.
Para tener claridad de cómo se calcula el pago del impuesto predial, se debe considerar el valor catastral del bien, el cual se determina mediante un avalúo que realiza el municipio. Para determinar el valor del inmueble, también se debe considerar la ubicación del bien, total de metros del terreno, total de metros de construcción, acabados y el valor de mercado del inmueble. Es importante saber que el valor catastral se actualiza mediante la plusvalía que adquiere el bien según los servicios públicos que se adhieran a la zona donde se ubica el inmueble. En el mismo sentido, un bien inmueble también se deprecia, por lo que es obligación del propietario mantener actualizado el valor catastral. La tasa gravable para definir el impuesto predial puede variar según el municipio; esto se debe a las múltiples diferencias que existen de un municipio a otro. Por ejemplo: el uso de suelo, políticas fiscales locales, ubicación geográfica dentro del municipio como dentro de la Entidad Federativa.
Si bien es cierto que el impuesto predial es un pago obligatorio para el ciudadano, también es cierto que el hacer este pago trae beneficios para él. Este recurso que es un ingreso para el municipio, mismo que le permitirá ejercer egresos en beneficio de los pobladores de una determinada demarcación, por ejemplo: poder construir y/o reparar caminos y carreteras; llevar a cabo la instalación de alumbrado público y señalización de calles; mejorar los niveles de seguridad; mantener un sistema de limpia y recolección de basura actualizado; llevar a cabo la instalación y mantenimiento del alcantarillado; tener un programa permanente de bacheo y reencarpetamiento; dar mantenimiento y remodelación de inmuebles históricos; dar mantenimiento y conservación a parques públicos.
¿Por qué mantener actualizado el valor catastral de una propiedad? La respuesta es muy importante y tiene que ver con los desastres naturales, es decir, los movimientos telúricos están al día y siguen siendo impredecibles en su poder, por lo que los daños que pueden ocasionar son impensables. Si una propiedad está asegurada, la indemnización de los daños parciales o totales de una propiedad se calcularán sobre el valor catastral a valor presente, siempre y cuando el propietario mantenga actualizado este valor. En caso contrario, el seguro pagará los daños de la propiedad según el valor registrado en la última boleta predial, cantidad que es posible que desde la compra de la vivienda, nunca se actualizó y solo recibió los incrementos anuales según la inflación, lo cual es muy diferente al valor presente. En otro orden de ideas y para los efectos de la venta de un inmueble, se debe saber que el notario público no aceptará un valor inferior de la propiedad contra su valor real, lo anterior para el cálculo real de impuestos. Si el valor del inmueble es dudoso, el notario solicitará al propietario que realice un avalúo actualizado a la propiedad.
Finalmente, es necesario saber que los bienes inmuebles se revalúan por el efecto de la plusvalía. ¿Qué es la plusvalía? La plusvalía de los bienes inmobiliarios va en dos sentidos: el primero se debe al mantenimiento que se da a la propiedad o a la modernización de sus acabados e instalaciones, las ampliaciones también revalúan la propiedad. En segundo término, la revaluación de una propiedad se adquiere con el paso del tiempo, este nuevo valor puede ser el resultado de la inflación o por el desarrollo de la zona, por ejemplo: al abrir nuevos caminos, centros comerciales y escuelas; por otra parte, debido a la oferta y demanda del mercado, misma que incremente el valor de los inmuebles por la ubicación, los servicios, las amenidades, etc. La plusvalía inmobiliaria es un valor oculto y el propietario lo notará siempre que actualice su catastro o hasta el momento de la venta del inmueble.
En conclusión, es recomendable pagar el impuesto predial de forma oportuna, con ello cumplimos como propietarios con un mandato constitucional al contribuir con el Estado y dar el apoyo al municipio para que pueda cumplir con el mantenimiento urbano, la seguridad y brindar a la población de su demarcación los servicios necesarios para el bienestar de la comunidad.
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